22 Aug Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit der Übertragung auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich bei der Miete

In den meisten Wohnungsmietverträgen wird vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung bei Übergabe Gebrauchsspuren aufweist, wobei Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Mit Urteil vom 22.08.2018, AZ.: VIII ZR 277/16, hat der BGH klargestellt, dass die Schönheitsreparaturenklausel auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen hat, mit der er sich diesem gegenüber verpflichtet, Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu übernehmen, die der Vormieter bei Auszug vornehmen müsste.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter mit dem Vormieter vereinbart, dass die bei Auszug des Vormieters fälligen Schönheitsreparaturen übernimmt, als Gegenleistung für das Überlassen diverser Einrichtungsgegenstände.

Nach Auffassung des BGH entfaltet diese Vereinbarung nur Wirkung zwischen Mieter und Vormieter. Der Vermieter wird dadurch nicht so gestellt, als hätte er eine renovierte Wohnung übergeben.