10 Jan Treuwidrigkeit der ordentlichen Kündigung

Kommt der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen. Besteht der Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine, reicht bereits ein nicht unerheblichen Teil der Miete. Das ist bereits eine Miete und 0,01 €.

Kommt der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen. Besteht der Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine, reicht bereits ein nicht unerheblichen Teil der Miete. Das ist bereits eine Miete und 0,01 €. Ein solcher Zahlungsverzug stellt aber auch ein berechtigtes Interesse dar, welches dem Vermieter die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB gibt. Die außerordentliche Kündigung wird gem. § 569 Abs. 3 BGB unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand vollständig bis spätestens 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage zahlt, sog. Schonfristzahlung. Da durch die Schonfristzahlung nur die außerordentliche Kündigung unwirksam wird, nicht jedoch die ordentliche Kündigung, sprechen Vermieter regelmäßig parallel zur außerordentlichen Kündigung auch die ordentliche Kündigung aus. Im Falle der Zahlung durch den Mieter wird der Mietvertrag dann trotzdem beendet, jedoch nicht fristlos, sondern mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Der Mieter kann aber trotzdem noch eine Chance haben: Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17) kann es nach den Umständen des Einzelfalls bei einer Schonfristzahlung treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die ordentliche Kündigung zu beruft. Wann solche Umstände vorliegen, hat das AG Rheine konkretisiert: Danach kann sich der Vermieter nicht auf die ordentliche Kündigung berufen, wenn der Mieter zuvor jahrelang pünktlich die Miete gezahlt hat, den Rückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht und auch in der Folgezeit pünktlich die Miet zahlt (AG Rheine, Urteil vom 16.05.2019, Az.: 10 C 234/18).