04 Jan Betriebskosten: Begriff bedarf keiner Erläuterung
Nach der gesetzlichen Regelung sind die Betriebskosten einer Wohnung vom Vermieter zu tragen. Da die Höhe der Kosten maßgeblich vom Nutzungsverhalten des Mieters abhängig ist, wird in den meisten Mietverträgen vereinbart, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind und dieser hierauf eine monatliche Vorauszahlung zu leisten hat. Eine solche Klausel im Formularmietvertrag unterliegt als allgemeine Geschäftsbedingung der Wirksamkeitskontrolle des § 307 BGB.
Der Begriff der „Betriebskosten” bedarf nach der Auffassung des BGH grundsätzlich keiner Erläuterung.
Nach der bislang herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung war eine Klausel mit dem Wortlaut: „Der Mieter trägt die Betriebskosten” unwirksam. Die Klausel sei unklar und stelle daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Der durchschnittliche Mieter wisse nicht, was er sich unter Betriebskosten vorstellen müsse. Hingegen sei die Klausel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV.” wirksam. Da wüsste der durchschnittliche Mieter sofort, was gemeint sei.
Findige Mieter haben sich diese Rechtsprechung zunutze gemacht und sich nach Beendigung des Mietvertrages die vollständigen, noch nicht verjährten Nebenkostenvoraus- und Nachzahlungen zurückgeholt.
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine wirksame Betriebskostenvereinbarung bereits dann gegeben ist, wenn es im Mietvertrag heißt: „Der Mieter trägt die Betriebskosten.” Der Begriff der „Betriebskosten” bedarf nach der Auffassung des BGH grundsätzlich keiner Erläuterung. Er ist hinreichend klar und verständlich. Lediglich Betriebskostenpositionen, die als „sonstige Kosten” umgelegt werden sollen, müssen genau umschrieben werden.
Das Urteil des BGH stellt die überfällige Korrektur der Instanzrechtsprechung dar. Unverständlich für den durchschnittlichen Mieter (und insbesondere auch den durchschnittlichen Vermieter) war nicht der Begriff „Betriebskosten”, sondern die Differenzierung in der Rechtsprechung zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel.
(BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15)
Heinrich von Knorre
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht