04 Feb Direktzahlung der Miete durch Jobcenter – Tipps für den Vermieter
Zu den Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) gehört insbesondere auch die Miete. Das Jobcenter zahlt diese in der Regel an den Hartz IV-Empfänger aus, der Mieter zahlt die Miete an dann an den Vermieter. Das Jobcenter soll nach § 22 Abs. 7 SGB II die Miete direkt an den Vermieter zahlen, wenn nicht sicher ist, dass der Hartz-IV Empfänger das Geld auch tatsächlich für die Zahlung der Miete verwendet.
Direktzahlung gibt dem Vermieter keinen Anspruch gegen das Jobcenter
Macht das Jobcenter von dieser Möglichkeit Gebrauch und zahlt die Miete direkt an den Vermieter, entsteht daraus jedoch kein Anspruch des Vermieters gegen das Jobcenter. Vertragspartner bleibt der Mieter. Die Übernahme stellt auch keinen Schuldbeitritt des Jobcenters dar. Zahlt das Jobcenter auf Verlangen des Mieters die Miete an diesen, und kommt es dann zu Mietrückständen, kann der Vermieter nur gegen den Mieter auf Zahlung der Rückstände klagen (Bayerisches LSG, Urteil vom 05.08.2015, Az.: L 7 AS 263/15).
Der Vermieter kann sich den Anspruch des Mieters auch nicht im Mietvertrag abtreten lassen, da Ansprüche auf Arbeitslosengeld II grundsätzlich nicht abtretbar sind (Bayerisches LSG a.a.O.).
Kündigung bei Zahlungsrückständen
Auch wenn der Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt wird, wird die Zwangsvollstreckung erfolglos bleiben, da der Mieter über kein pfändbares Einkommen verfügt. Der Vermieter kann daher zur Schadensminderung nur so schnell wie gesetzlich zulässig kündigen.
Dabei ist zu beachten, dass die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die rückständige Miete vollständig bezahlt, oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Miete verpflichtet. Nach dem Wortlaut des Gesetzes gilt die Heilungsmöglichkeit (derzeit) nur für die außerordentliche Kündigung. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung dadurch nicht unwirksam wird. Eine beabsichtigte Gesetzesänderung wurde bislang nicht umgesetzt.
Das LG Berlin (Urt. vom 13.10.2017, Az.: 66 S 90/17) vertritt die Auffassung, dass auch die ordentliche Kündigung durch die Nachzahlung unwirksam wird. Solange der BGH noch nicht abschließend über diese Frage entschieden hat, bzw. es zu keiner Gesetzesänderung gekommen ist, ist dem Vermieter anzuraten, auf jeden Fall hilfsweise die ordentliche Kündigung zusammen mit der fristlosen Kündigung auszusprechen.
Zur Wirksamkeit der Übernahmeerklärung des Jobcenters ist es erforderlich, dass der Erklärung klar und deutlich entnommen werden kann, welche Zahlungen in welcher Höhe übernommen werden. Das ist bei nicht näher bezeichneten Mietschulden „nach aktuellem Stand“ nicht der Fall (LG Berlin, Beschluss v. 13.10.2017, Az.: 66 S 90/17).
Rückforderungsanspruch des Jobcenters
Nachdem zwischen dem Vermieter und dem Jobcenter kein Vertrag besteht, könnte man meinen, dass bei einer Überzahlung der Miete, nur der Mieter einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte. Der BGH hat jedoch mit Urteil vom 31.01.2018 (Az.: VIII ZR 39/17) entschieden, dass dem Jobcenter ein direkter Anspruch gegen den Vermieter zusteht.
Das Jobcenter hatte versehentlich nach Ende des Mietverhältnisses noch eine Monatsmiete direkt an den Vermieter überwiesen. Dieser hatte die Zahlung mit anderen Ansprüchen aufgerechnet, die ihm gegen den Mieter zustanden. Da nach Ansicht des BGH das Jobcenter einen eigenen Anspruch auf Rückzahlung hat, kann keine Aufrechnung mit Ansprüchen gegen den Mieter erfolgen.