Grundstückskauf: Beschaffenheitsvereinbarung gehört in den Notarvertrag
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Grundstückskauf: Beschaffenheitsvereinbarung gehört in den Notarvertrag

Beim Hauskauf wird viel besprochen. Oftmals findet dann nicht alles davon seinen Weg in den notariellen Kaufvertrag. Hatte der Verkäufer im Vorfeld die Wohnfläche angegeben, nahm die Rechtsprechung (vgl. BGH Urt. v. 08.01.2004, Az.: VII ZR 181/02) bisher selbst dann eine Beschaffenheitsvereinbarung an, wenn sie im notariellen Vertrag nicht erwähnt wurde. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 06.11.2015 aufgegeben.

Vereinbarungen nur bei notarieller Beurkundung wirksam

Stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass die Wohnfläche geringer ist, als vom Verkäufer angegeben, und liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche vor, so ist das Grundstück gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB mangelhaft.

Im notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück wird üblicherweise die Haftung für Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss gem. § 444 BGB ist nach der Rechtsprechung des BGH jedoch dahingehend auszulegen, dass hiervon Beschaffenheitsvereinbarungen nicht umfasst sind. Andernfalls wären Beschaffenheitsvereinbarungen für den Käufer völlig sinnlos. Ist in der notariellen Urkunde die Wohnfläche vereinbart, dann kann dieser Vereinbarung nicht der allgemein übliche Gewährleistungsausschluss entgegenstehen.

Gem. § 311b BGB bedarf eine Beschaffenheitsvereinbarung, ebenso wie der gesamte Grundstückskaufvertrag, zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Wurde das Formerfordernis nicht beachtet, führt dies zur Nichtigkeit. Wurde die Beschaffenheitsvereinbarung nicht mit dem übrigen Kaufvertrag beurkundet, so führt die Nichtigkeit der Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 139 BGB im Zweifel zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages.

Ein Formmangel wird jedoch durch Übertragung des Eigentums am Grundstück durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt. So könnte, nach der bisherigen Rechtsprechung, bei Eigentumsübergang auch eine nichtige konkludente Beschaffenheitsvereinbarung geheilt werden und zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers führen.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer die Gesamtfläche mit 215 m² angegeben, tatsächlich betrug sie jedoch nur 172 m². Das Berufungsgericht war von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung aufgrund der Angabe des Verkäufers ausgegangen, hatte die Klage gleichwohl abgewiesen, da der Haftungsausschluss in der notariellen Urkunde auch konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen erfassen würde.

Die Revision hatte im Ergebnis keinen Erfolg. Nach Auffassung des BGH liegt jedoch bereits keine Beschaffenheitsvereinbarung vor. Solche Vereinbarungen sind bei Grundstückskaufverträgen eng auszulegen. Da den Parteien bekannt sei, dass bindende Vereinbarungen zu beurkunden seien, müsse man davon ausgehen, dass eine Bindung nicht gewollt sei, wenn die Vereinbarung nicht beurkundet wurde.

(BGH, Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14)

Heinrich von Knorre

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht